PRIMA CASA: Come venderla e comprarne un’altra senza rinunciare ai vantaggi della prima?

E’ possibile comprare una casa e beneficiare di nuovo dei vantaggi della "prima abitazione" anche se si è già usufruito delle agevolazioni per un altro immobile di cui si è proprietari?

Con l'acquisto della prima casa, si ha diritto ad un'agevolazione che permette di pagare imposte ridotte (nella misura del 2% invece che del 9%) sull'atto di acquisto di un'abitazione in presenza di determinate condizioni.

Tra i requisiti per accedere alla prima casa, la legge prevede quello della non titolarità di altro bene immobile sul territorio nazionale per il quale già si usufruisce dell'agevolazione.

L'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Questa agevolazione vale anche per coloro che possiedono al momento del rogito un immobile a condizione che lo vendano entro un anno. 

Riassumendo, per non rinunciare ai vantaggi della prima casa:

- Non puoi possedere un altro immobile a destinazione abitazione nello stesso comune dove stai acquistando l’immobile.

- Se lo vendi prima dei 5 anni puoi non perdere l’agevolazione e l’imposta versata solo nel caso in cui ricompri un altro immobile come prima casa entro un anno dal rogito di quella precedente (entro 12 mesi).

 

Non vendere la prima casa entro i 5 anni dall’acquisto o donazione

La vendita della prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto comporta la perdita delle agevolazioni sulla prima casa, a meno che non si procede all'acquisto di una nuova entro 12 mesi. Qualora non se ne compri un'altra bisognerebbe pagare l'imposta sostitutiva dell'1,75% sull'importo del mutuo, più il 6% di iva sul prezzo d'acquisto se la casa era nuova, o il 7% di imposta di registro sul prezzo d'acquisto nel caso di una casa usata.

Inoltre dovrebbe pagare anche il 30% sull'importo dovuto che costituisce la penale.

Un altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farai sulla vendita, ossia se vendi a più di quello che compri, il differenziale positivo tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto genererà una plusvalenza tassabile laddove non siano decorsi 5 anni tra l’atto di acquisto e l’atto di vendita.
Esiste però una condizione per sfuggire a tale tassazione e riguarda il caso in cui l’abitazione oggetto della vendita sia stata, per la maggior parte di tempo intercorrente tra l’acquisto e la successiva vendita, adibita ad abitazione principale del soggetto cedente o dei suoi familiari. Questo rappresenta il caso in cui la plusvalenza non sarà tassata, anche se la casa sarà venduta prima dei cinque anni dal precedente acquisto.

 

Cos’è il credito d’imposta? Un esempio pratico

Facciamo finta che tu abbia acquistato nel mese di agosto 2013 la “prima casa” pagando 950 euro per imposta di registro; e nel giugno 2015 tu abbia poi venduto questa casa, comprando un’altra “prima casa” nel gennaio 2016 con un atto che ti è costato 1400 euro di imposta di registro.

In questo caso, avresti dovuto pagare un’imposta di registro di 450 euro, in quanto 950 euro di credito d’imposta sono stati portati in compensazione sul secondo acquisto.

Ammettiamo invece il caso contrario, in cui per il primo acquisto tu abbia versato 1400 euro di imposta di registro e per quello successivo 950 euro.

In questa situazione per il secondo acquisto l’imposta di registro sarebbe già stata rimborsata dal credito d’imposta, mentre i restanti 450 euro del credito di imposta potranno essere portati in detrazione, facendoli presenti nella dichiarazione dei redditi che farai successivamente all’acquisto.

 

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