TIPOLOGIE DI CONTRATTI DI AFFITTO: tassazione e differenze

Contratti di affitto e tassazione

Quando si decide di affittare una casa bisogna sapere quali sono le possibili tipologie di contratto di locazione e quali saranno gli obblighi futuri da rispettare in base alla scelta fatta.

Quali informazioni devono esserci in un contratto di affitto?
(necessarie per qualsiasi tipologia di contratto)

  • nome dell’affittuario e del locatore;
  • data di inizio e durata del contratto;
  • identificazione del bene;
  • canone di locazione
  • spese condominiali da conguagliarsi ogni anno;
  • APE
  • modalità aggiornamento Istat

Le 5 tipologie di contratti di locazione residenziale:

1. Contratto ordinario a canone libero (4+4)

La durata minima di questo canone d’affitto è di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni in automatico. Trascorsi i primi 4 se il locatore non invia una lettera di disdetta, sei mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova in automatico.

Il conduttore può dare disdetta con 3/6 mesi di anticipo a seconda degli accordi presi.

2. Contratto transitorio

Questa tipologia di contratto può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi. Trascorso il tempo indicato sul contratto transitorio la locazione si considererà conclusa senza bisogno di comunicazione.
 

3. Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato
 

La durata di questo contratto è di 3+2.
L’importo del canone, che di solito è più basso di quello di mercato (calmierato), per venire incontro alle esigenze degli inquilini, ma anche alle esigenze dei proprietari, permettendo loro di beneficiare di incentivi fiscali quali:

  • abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’Irpef
  • detrazione forfettaria del 5%
  • in dichiarazione si inserirà soltanto il 49,5% del canone annuale
  • sconto del 30% sull’imposta di registro (divisa tra locatore e inquilino).

Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove ubicato, mq, rifiniture, accessori ecc....

Se le parti non comunicano nulla il contratto si considera rinnovato per altri due anni alle stesse condizioni. Per disdire il contratto occorre comunicazione tramite lettera raccomandata 6 mesi prima. 

4. Contratto transitorio per studenti
 

Questa tipologia di contratto può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.

Lo studente deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuorisede).

Di solito ha una durata dai 6 ai 36 mesi, e il deposito cauzionale da versare mai superiore alle 3 mensilità.

Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.

Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore.

5. Contratto di comodato d’uso

Con questa tipologia di contratto il proprietario dell’immobile lo consegna ad un’altra persona, per servirsene ad uso determinato, con l’obbligo di restituire l’immobile.

Di solito il comodato d’uso è gratuito, a volte viene utilizzato in modo non corretto facendosi pagare in nero.

Questi appena citati sono i 5 possibili contratti di locazione…

E se si vuole affittare una casa per brevi periodi?

Ecco che si parla di Affitti Brevi, ma come viene stipulato il contratto per un affitto breve, che può essere anche di pochi giorni o settimane?

Il termine affitto breve identifica alcune formule di locazione che hanno in comune tra loro una durata inferiore rispetto all’affitto tradizionale

In questo caso viene stipulato il Contratto Turistico, che si differenzia dal contratto transitoria per:

  • durata (da 1 a 30 giorni)
  • scrittura privata (non va registrato all’agenzia delle entrate e certificato con marca da bollo come accade per il contratto transitorio).

Contratti di affitto, tassazione ordinaria e cedolare secca a confronto

Una volta che si decide di affittare un immobile è necessario scegliere se optare per la tassazione ordinaria o per la cedolare secca.
Ma quali sono le differenze?

Per i contribuenti che preferiscono scegliere la tassazione ordinaria (o per quanti non hanno la possibilità di optare per la cedolare secca) la registrazione di un contratto di locazione comporta il pagamento di:

  • Imposta di registro pari al 2% del canone annuo (tale importo andrà quindi moltiplicato per il numero di annualità previste e si potrà pagare annualmente o tutto insieme all’inizio);
  • Imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto (o comunque ogni 100 righe).
  • Irpef (per redditi fino a 75.000€ aliquota del 23%, per redditi superiori aliquota marginale del 43%)

La cedolare secca è un'unica tassa con tassazione pari a:

  • 21% del canone annuo qualora il contratto di affitto sia a canone libero
  • 15% se è a canone concordato

Per il reddito inferiore la differenza è ridotta, per quello superiore la cedolare dimezza quasi l’imposta. 

Attenzione! Tra società non si può fare la cedolare secca, solo tra privati.

 

Il nostro lavoro è quello di guidare i proprietari di casa verso un’organizzazione di tutti gli aspetti di questa attività, o l’affittuario nella scelta della giusta soluzione.
Se hai altri dubbi o casi particolari da sottoporci, puoi scriverci qui, o contattarci direttamente per ottenere una consulenza.

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